[문종하 변호사의 법률솔루션]아파트 분양계약의 법적 성격 및 손해배상청구에 대하여
[문종하 변호사의 법률솔루션]아파트 분양계약의 법적 성격 및 손해배상청구에 대하여
  • 건설이코노미뉴스
  • 승인 2019.02.06 19:35
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[건설이코노미뉴스 온라인팀]  2019년 本報에서 건설·부동산 관련 법률 지식·정보 코너인 '법률산책'이 '법률솔루션'으로 재편된다.

그동안 건설·부동산 관련 다양한 소송 및 판례 등 '깨알법률'을 독자에게 제공한 <윤영한 변호사의 법률산책> 코너가 "문종하 변호사의 법률솔루션'으로 신설·게재된다.

그 주인공인 문종하 변호사는 지난 2010년 인하대학교 법학과를 졸업했으며 2014년 충북대학교 법학전문대학원을 졸업한 '건설전문변호사'이다.

문 변호사는 현재 법무법인 태성에 근무하고 있으며 △건설전문변호사 △인천스마트 합작회사 고문변호사 △인천지방변호사회 중소기업고문변호사 등 분야에서 맹활약하고 있다.

아파트 분양계약의 법적 성격 및 손해배상청구에 대하여

우리나라는 현재 일반적으로 선분양, 후시공의 방식으로 아파트 분양이 이루어지고 있어 수분양자들이 분양광고와 시행사에서 제공하는 견본주택을 보고 아파트 분양계약을 체결하는 것이 일반적인 모습이다.

그러나 일부 분양광고나 견본주택에서 본 모습과 실제 시공된 아파트의 모습이 달라 시행사를 상대로 손해배상청구를 하는 경우가 종종 있다. 이에 아파트 분양광고의 법적인 성격과 어떠한 경우에 손해배상청구가 가능한지 알아보고자 한다.

대법원은 아파트 분양광고 내용의 일반적인 법적 성질은 청약의 유인으로 보고 있다. 청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용이 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시를 의미하는 반면, 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것이다.

예컨대, 구인광고, 물품판매광고 등 불특정인에 대한 광고행위는 보통 청약의 유인으로, 유인을 받은 자가 청약을 하고 유인한 자(광고를 행한 자)가 이에 대해 승낙을 하면 계약이 성립되는 것이다.

그렇다면 아파트 분양광고에서 시행사가 광고하는 내용 및 제공하는 견본주택은 모두 계약으로써 효력이 없는 것일까? 대법원은 분양계약에서 아파트에 관한 외형, 재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이다.

비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고내용이나 조건 또는 설명 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형, 재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다고 판단하였다.

이에 따라 분양계약에 있어 아파트의 외형, 재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 아파트 분양계약은 목적물의 외형, 재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형, 재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만, 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루)광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 등 아파트의 외형, 재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권은 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서 각 분양계약의 내용이 된다고 판단하였다(대법원2007. 6. 1.선고 2005다5812판결).

이상과 같이 분양광고에 있어 도로확장, 학교이전 등 시행사가 그 광고내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 허위, 과장광고라는 점에서 그 광고로 인하여 불법행위가 성립됨은 별론으로 하고 그 광고내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 보기는 어려운 반면 아파트의 외형, 재질에 관한 사항, 시행사가 이행 가능한 사항에 있어서는 분양계약의 일부로 보아 시행사에게 이행을 요구하거나 채무불이행으로 손해배상청구가 가능하므로, 분양계약을 체결하기 전에는 분양광고의 내용을 꼼꼼히 검토할 필요가 있다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


■[She is]...

-변호사 등록(변호사시험 3회)

-2016. 8. ~현재 법무법인 태성 근무

-건설전문변호사 등록(등록 제2018-533호)

-인천스마트 합자회사 고문변호사

-디자인회사 예그리나 자문변호사

-인천지방변호사회 중소기업고문변호사

-대한변호사협회 북한이탈주민법률지원 변호사


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