[문종하 변호사의 법률솔루션]공동주택의 하자보수보증금에 대하여
[문종하 변호사의 법률솔루션]공동주택의 하자보수보증금에 대하여
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2019.05.10 11:56
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[건설이코노미뉴스]공동주택에 하자가 발생하였을 때 건설사가 예치해둔 하자보수보증금을 먼저 떠올리는 입주자들이 많을 것이다. 이에 하자보수보증금이란 무엇이고, 어떤 상황에서 지급받을 수 있는 것인지 알아보고자 한다.

공동주택관리법 제38조에 따르면 사업주체는 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간동안 예치하도록 규정하고 있다. 이에 사업주체는 공동주택이 완공되면 사용검사신청 시 사용검사권자 명의로 하자보수보증금을 예치한 예치증서를 제출하여야 한다.

하자보수보증금은 물론 현금예치도 가능하지만 일반적으로는 건설공제조합, 주택도시보증공사, 서울보증보험 등이 발행하는 보증서로 대신하고 있다. 또한 보증금은 일반적으로 총 건축비의 100분의 3 정도에 해당하는 금액이 되고, 자세한 규정은 공동주택관리법 시행령 제42조에서 규정하고 있다.

보증서는 우선 사용검사권자인 시장, 군수, 구청장 앞으로 발행되고 공동주택의 입주자대표회의가 구성되면 입주자대표회의 명의로 보증채권자가 변경되도록 보증서상 특기사항으로 규정하는 경우가 대부분이다. 그러나 공동주택이 아닌 집합건물의 경우에는 위와 같은 특기사항이 누락되는 경우도 있어 주의를 요한다.

공동주택관리법 시행령 제44조에서는 하자보수보증금의 청구에 대하여 입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 않는 경우에 보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있다고 규정하고 있으나, 실질적으로 보증사는 향후 시공사로부터 해당 금원을 구상청구 해야 하기 때문에 입주자대표회의가 보증사에 하자보수보증금의 지급을 청구하여도 시공사가 동의하지 않는 경우에는 보증사에서 하자보수보증금을 지급해주지 않는 경우가 대다수다.

보증사로부터 하자보수보증금을 지급받더라도 입주자대표회의가 위 보증금을 마음대로 지출할 수 있는 것이 아니라 하자심사분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 공동주택관리법 시행령 제43조에서 정한 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다.

한편 보증계약상의 하자보수보증약관에 보증대상을 사용검사 이후 발생한 하자로 규정하는 경우가 대부분이다. 이에 미시공, 변경시공, 부실시공 등 사용검사 이전의 하자의 경우에는 보증의 대상에 해당하지 않는다. 그렇다면 미시공, 변경시공 등 사용검사 이전에 나타난 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 경우에는 어떻게 될까?

이에 대하여 원심은 공사상의 잘못으로 균열 등이 사용검사 이전에 나타났다 할지라도 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 경우는 사용검사 이전에 발생한 하자에 해당하지 아니하고 따라서 그러한 하자도 보증계약의 보증대상이 됨을 전제로 하여 판단하였다.

대법원은 보증대상이 되는 하자가 되기 위해서는 보증계약에서 정한 보증기간 동안에 발생한 하자로서 사용검사일 이후에 발생한 하자이어야 하므로, 공사상의 잘못으로 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 균열 등이 사용검사 후에 비로소 나타나야만 한다 할 것이고, 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 이는 위 의무하자보수보증계약의 보증대상이 되지 못한다(대법원 2002. 3. 26 선고 9952268 판결)”고 판시하여 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용거사 이후까지 지속되었다고 하더라도 보증대상에 포함하지 않는다고 판단하였다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>

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-변호사 등록(변호사시험 3)

-2016. 8. ~현재 법무법인 태성 근무

-건설전문변호사 등록(등록 제2018-533)

-인천스마트 합자회사 고문변호사

-디자인회사 예그리나 자문변호사

-인천지방변호사회 중소기업고문변호사

-대한변호사협회 북한이탈주민법률지원 변호사

 


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