[문종하 변호사의 '법률솔루션']"부동산 처분행위가 사해행위에 해당하는 경우는"
[문종하 변호사의 '법률솔루션']"부동산 처분행위가 사해행위에 해당하는 경우는"
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2020.09.15 12:58
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[건설이코노미뉴스]지난 연재에서는 채권자취소권에 대해서 알아보았는데 그 중에서도  채권자가 먼저 가압류한 목적물에 대한 채무자의 저당권설정행위가 사해행위에 해당하는지에 대해서 알아보았다. 이번 연재에서는 채무자의 부동산에 대한 여러 법률행위 중 사해행위에 해당하는 경우에 대해 알아보고자 한다.

 채권자취소권이 성립하기 위해서는 사해행위 이전에 발생한 피보전채권이 있어야 하고, 채권자를 해하는 법률행위가 있어야 하며(이를 사해행위라 한다), 채무자 및 수익자의 사해의사가 있어야 한다.

채권자를 해하는 사해행위라 함은, 채무자의 재산행위로 그의 일반재산이 감소하여 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되는 것을 일컫는다.

다시 말하면 채무자의 변제자력이 없음을 뜻하는 것이고 특히 임의 변제를 기대할 수 없는 경우에는 강제집행을 통한 변제가 고려되어야 하므로, 소극재산이든 적극재산이든 위와 같은 목적에 부합할 수 있는 재산인지 여부가 변제자력 유무 판단의 중요한 고려요소가 되어야 하는데, 채무자의 소극재산은 실질적으로 변제의무를 지는 채무를 기준으로 하여야 할 것이므로 처분행위 당시에 가집행선고 있는 판결상의 채무가 존재하고 있었다고 하더라도 그것이 나중에 상급심의 판결에 의하여 감액된 경우에는 그 감액된 판결상의 채무만이 소극재산이라 할 것이다.

한편 채무자의 적극재산을 산정함에 있어서는 다른 특별한 사정이 없는 한 실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없는 재산은 제외하여야 할 것이고, 특히 그 재산이 채권인 경우에는 그것이 용이하게 변제를 받을 수 있는 것인지 여부를 합리적으로 판정하여 그것이 긍정되는 경우에 한하여 적극재산에 포함시켜야 한다.(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다2564 판결).

 그렇다면 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각한 경우 사해행위에 해당하는 것일까? 대법원은 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 그 매각이 일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위하여 상당한 매각으로 이루어졌다던가 하는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 판단하였다(대법원 1966. 10. 4. 선고 66다1535 판결).

 또한 채무자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 경우에 채무자가 그의 유일한 재산을 어느 특정 채권자에게 대물변제로 제공하여 양도하였다면 그 채권자는 다른 채권자에 우선하여 채권의 만족을 얻는 반면 그 범위 내에서 공동담보가 감소됨에 따라 다른 채권자는 종전보다 더 불리한 지위에 놓이게 되므로 이는 곧 다른 채권자의 이익을 해하는 것이라고 보아야 하고, 따라서 채무자가 그의 유일한 재산을 채권자들 가운데 어느 한 사람에게 대물변제로 제공하는 행위는 다른 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위가 된다고 보았다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2004다7873 판결).

 한편 채무초과상태에 있는 채무자가 채권자 중 1인에게 자신의 유일한 부동산에 대하여 근저당을 설정해준 경우에는 어떨까? 대법원은 수인의 채권자 중 특정 채권자에게 채무자의 유일한 부동산에 관하여 근저당권을 설정해 주는 행위는 다른 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당한다고 하였다. 또한 그 특정 채권자로부터 차용한 금원의 사용처에 따라 사해행위의 범위가 달라지는 것은 아니라 할 것이며, 한편 사해행위로 경료된 근저당권설정등기가 사해행위취소소송의 변론종결시까지 존속하고 있는 경우 그 원상회복은 근저당권설정등기를 말소하는 방법에 의하여야 할 것이고, 사해행위 이전에 설정된 별개의 근저당권이 사해행위 이후에 말소되었다는 사정은 원상회복의 방법에 아무런 영향을 주지 아니한다고 판시하였다(대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다45364 판결).

 그 밖에도 채무자가 채무초과 상태에서 유일한 재산인 주택에 대하여 주택임대차보호법상 임차권을 설정해 준 행위에 대해서도 대법원은 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 사해행위에 해당한다고 판단하였다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771판결).

이상과 같이 부동산에 대한 처분행위에 앞서 사해행위에 해당하지 않는지 검토가 반드시 필요하다 할 것이다.<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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