[문종하 변호사의 '법률솔루션']"임대차계약 종료 후 발생하는 여러 분쟁사례"
[문종하 변호사의 '법률솔루션']"임대차계약 종료 후 발생하는 여러 분쟁사례"
  • 온라인뉴스팀
  • 승인 2020.10.11 16:56
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[건설이코노미뉴스]코로나19로 장기간 경기가 침체 되면서 임차인이 월세를 지급하지 못하여 임대차계약을 해지하거나 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례 등 임대차 관계에 있어서도 법적 분쟁이 늘어나고 있다. 또한 임대차계약이 종료한 이후에도 여러 가지 법률분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다. 이번에는 임대차계약이 종료된 후 발생하는 여러 가지 법률 분쟁 사례에 대해 알아보고자 한다.

 먼저 임대차계약이 만료된 경우 임차인은 임대인에게 바로 임차목적물을 반환하여야 하는 것일까? 임대차 계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호 간에는 동시이행의 관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결).

 따라서 임차인은 임대인으로부터 임차보증금을 반환받을 때까지 임차목적물의 인도를 거절할 권능이 있고, 임대차계약이 종료되었다고 하여 임대인이 임차인이 점유하고 있는 임차목적물에 함부로 들어가거나 잠금장치를 교체하는 경우에는 주거침입, 재물손괴 등의 혐의로 형사처벌을 받을 수 있으므로 주의하여야 한다.
 
 또한 임차인의 연체 임료 기타 손해배상금을 공제하고도 임차보증금이 남아있는 이상 임차인이 임차보증금반환의무와 동시이행 관계에 있는 임차목적물 명도의무를 이행하지 않았다고 하더라도, 이는 임차인의 임차목적물에 대한 불법점유라고 볼 수 없고, 임대인은 임차인에게 그로 인한 손해배상책임을 물을 수 없다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).

 다만, 임차인이 목적물의 반환을 거절하면서 그 임차목적물을 계속 사용, 수익하는 경우에그 사용, 수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다(대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1201 판결, 1989. 2. 28. 선고 87다카2114, 2115, 2116 판결 등 참조). 여기서 실질적 이익이란, 임차인이 임차목적물을 점유하면서 실제로 그 임차목적물을 사용, 수익하는 것으로 임차인이 단순히 임차목적물을 점유만 하였을 뿐, 실제 사용,수익하지 않았다면 부당이득은 성립할 여지가 없다.

 반면 타인소유의 토지 위에 건물을 점유하고 있던 경우에는 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다고 대법원은 판시하고 있어 주의를 요한다(대법원 1998. 5. 8.판시 98다2389판결).

 그렇다면, 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무의 관계는 어떨까? 두 의무도 임대차보증금반환의무와 임차목적물 인도의무처럼 동시이행 관계에 있는 것일까?

 임차인은 주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 경우 주택임대차보호법에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 할 필요가 있을 때 임차권등기를 신청한다.

임차권 등기가 경료된 경우 임차인은 주택임대차보호법에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 그 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 같은 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않는 효력을 갖는다.

 따라서 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니다.

특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).

 이상과 같이 임대차 관계의 종료에 있어 다양한 분쟁의 사례들을 미리 알아둘 필요가 있다 할 것이다. .<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>


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