역세권 근린상가는 출구별 상권력 따져야
주상복합 상가는 노출성 좋은 1층 위주로
[건설이코노미뉴스-최효연 기자] 최근 상가 공급 성수기를 맞아 서울과 신도시등 수도권 곳곳에서 분양대전이 한창이다. 상품별로도 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지내상가를 비롯해 주상복합상가, 근린상가, 아파트형공장상가등 다양하다.
상가는 수익형부동산의 대표격으로 노후대비용 투자 상품으로 각광을 받고 있다. 그러나 상가는 상권과 입지별 가치가 다르고 투자금액도 천차만별이라 일반적인 임대수익률 1층 5~7%, 상층부 6~9% 수준의결과값도 상이해 주도면밀한 투자전략이 요구된다.
이와관련해 상가분석업체 상가정보연구소는 상가 종류별 투자법을 소개했다. 우선 단지내상가는 배후수요를 상대하는 최소 단위 상권으로 세대수 구성원 변화에 따라 세대수x2.69명으로 보수적 관점에서 상가 소비층 수요를 파악해야 한다.
다만 수요층 추가 확보 차원에서 단지내상가의 배치가 외부지향적인지도 동시에 살펴보는 것이 좋으며 입찰 상가 매입 고려시는 예정가격 대비 2-3배 낙찰받는 것은 수익보전 차원에서 피해야 한다.
역세권 중심 근린상가 투자시에는 상권의 범위를 광범위하게 해석하기 보다 출구별로 상황을 살펴봐야 한다. 주택식 투자와 달리 상가투자에 있어서는 출구별 상권력이 다르다는 점을 먼저 인식해야 하기 때문이다.
주거 중심의 근린상가라면 아파트와 인접한 상가를 노리는 것이 좋다. 아파트와 먼거리에 위치한 상가는 접근성이 현저히 떨어져 상가 활성도가 낮기 때문이다.
주상복합상가를 고를때는 수요층이 내부로 몰릴 수 밖에 없는 컨텐츠가 있다면 '몰' 형태의 상가도 고려대상이나 흡입력 없는 내부 상가라면 노출도가 좋은 1층 상가 접근이 유리하다.
아파트형공장상가(현 지식산업센터)는 독점 업종 위주 즉 구내식당, 문구점, 편의점등이 비교적 안정적이다. 또한 상가가 지나치게 폐쇄적 구조에 위치했다면 피하는 것이 상책이다.
한편, 상가정보연구소 박대원 소장은 "상가투자에 있어서는 안정적 월세 수익을 투자목표로 하고 유형별 특성을 먼저 이해해야 한다"면서 "투자금액은 대출이자 인상과 임차 업종 공백을 대비해 자기자본사용 비율을 70%이상 유지하는 것이 좋으며 무엇보다 안정적인 임차 업종 유치에 만전을 기해야 하며 임대료 변동성을 감안해 매입전 가격 조율에 최대한 신경을 써야 수익성을 유지할 수 있다"고 설명했다.
