[건설이코노미뉴스] 지상물 매수청구권이란 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 토지임차인은 임대차의 갱신을 청구할 수 있는데 이러한 갱신청구가 거절되면 건물 등 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말한다(민법 제643조, 제283조).
지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 임차인이 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체판결). 예를 들어 토지 임차인이 임대차 종료 전 임대인과 건물 등 기타 지상시설 일체를 임대차 종료 후 포기하기로 약정하였다고 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없는 것이다.
그렇다면 토지임차인의 건물매수청구권의 상대방은 누가 되는 것일까? 대법원은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인일 것이지만 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등으로 그 소유권이 이전되었을 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있던 토지 임차인은 그 신소유자에게 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결)고 판시하고 있다.
실무에서 토지 임대인이 임대차갱신을 거절하고 건물철거 및 토지인도를 청구함에 따라 토지 임차인이 지상물매수청구의 항변을 하면, 토지임대차 종료시 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없다. 따라서 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지(예비적으로라도)를 석명하고 임대인이 그 석명에 응하여 소를 변경한 때에는 지상물 명도의 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 한다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체판결).
이는 대법원이 석명하여 심리하지 아니한 것이 위법이 아니라는 취지의 종전의 입장을 변경한 것인데, 그 이유는 제소 당시에는 임대인의 청구가 이유 있는 것이었으나 제소 후에 임차인의 매수청구권 행사라는 사정변화가 생겨 임대인의 청구가 받아들여질 수 없게 된 경우에는 임대인으로서는 통상 지상물철거 등의 청구에서 전부 패소하는 것보다는 대금지급과 상환으로 지상물명도를 명하는 판결이라도 받겠다는 의사를 가질 수도 있다고 봄이 합리적이라 할 것이고, 또 임차인의 처지에서도 이러한 법원의 석명은 임차인의 항변에 기초한 것으로서 그에 의하여 논리상 예기되는 범위 내에 있는 것이므로 그러한 법원의 석명에 의하여 임차인이 특별히 불리하게 되는 것도 아니고, 오히려 법원의 석명에 의하여 지상물명도와 상환으로 대금지급의 판결을 받게 되는 것이 매수청구권을 행사한 임차인의 진의에도 부합한다고 할 수 있기 때문이다.
따라서 토지 임대인이 지상물에 대한 철거 및 토지인도를 청구함에 있어 토지 임차인이 지상물매수청구를 하는 경우, 임대인의 기존 청구는 기각될 수 있으므로 매매대금지급과 상환으로 지상물명도로 소를 변경하여야 함을 주의할 필요가 있다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
