[건설이코노미뉴스] 임차권의 양도와 관련하여 민법은 ‘임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다’라고 규정하고 있다(민법 제629조 제1항).
이에 대하여 대법원은 임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이라고 보고 있다.
그렇다면 임대인의 동의가 없는 임차권 양도의 경우에는 각 당사자의 관계는 어떻게 되는 것일까? 위에서 언급한 바와 같이 임차권을 양도한 임차인과 양수인 사이에서는 임대인의 동의 여부와 상관없이 양도계약 자체는 유효하고, 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 발생한다(대법원 1986. 2. 25 선고 85다카1812 판결).
반면 임대인과 양수인의 관계에서는 양수인의 임차목적물 점유는 불법점유에 해당한다. 따라서 임대인은 소유권에 기해서 양수인에 대하여 목적물의 반환청구 내지는 방해제거청구를 할 수 있을 것이다.
그런데 임대인과 임차인의 관계는 어떻게 되는 것일까? 대법원은 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용ㆍ수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가진다고 본다. 따라서 임대인은 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 양수인에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 2008. 2. 28 선고 2006다10323 판결). 즉, 임대인이 임대차계약을 해지하지 않는 한 임대차계약은 존속하고, 임대인은 임차인에 대하여 임대인으로서의 권리의무를 가지고, 임차인도 임대인에 대하여 차임채무를 부담한다.
그렇다면 임차보증금반환채권도 임차권과 마찬가지일까? 대법원은 임차인과 임대인간의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도 그러한 사정만으로 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아니므로 임차보증금반환채권의 양수인은 임대인이 임차권 양도에 동의하였는지의 여부에 상관없이 임대인에 대하여 이 사건 임차보증금의 반환을 구할 수 있다고 판단하고 있다(대법원 2001. 6. 12 선고 2001다2624 판결).
이상과 같이 임차권의 양도는 임대인의 동의 여부에 따라 각 당사자의 권리관계가 달라지므로, 임차권양도에 있어 임대인의 동의절차를 구하는 것이 가장 바람직할 것으로 보인다.
