[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] ‘신축 건물의 소유권은 도급인과 수급인 중 누구에게 있나요?, 공사대금을 지급 받지 못하면 자신이 신축한 건물에 대한 소유권을 주장하며 인도를 거부해도 되나요?’ 라는 질문들을 종종 받곤 한다.
건물 신축 공사를 완성하고도 공사대금을 받지 못하는 경우, 수급인으로서 가장 먼저 생각 할 수 있는 것이 건물을 통하여 공사대금을 지급받는 것일 터인데, 그렇다면 아직 소유권등기가 이루어지지 않은 미등기 신축 건물은 누구의 소유로 보아야 할 것 인지, 또한 이를 통하여 어떻게 공사대금을 확보 할 수 있는지 그 방안에 대하여 살펴보고자 한다.
미등기 신축건물의 소유권에 대하여 과거 대법원 판결은 이를 수급인에게 귀속 된다고 보았기 때문에 신축 건물을 완성한 후 공사대금을 지급받지 못하는 경우, 수급인은 신축 건물에 대한 소유권 주장을 통하여 공사대금을 확보할 수 있었다.
그러나 현재의 대법원 판결은 사적자치의 원칙(당사자간의 약정을 우선시 하는 법의 원칙)을 중시하여 당사자 간의 계약에 따라 신축 건물의 소유권 귀속이 정해진다고 판시하고 있고, 대부분의 공사도급 계약에서는 도급인이 소유권을 원시취득 하기로 하는 약정이 포함되어 있어 신축 건물의 소유권은 도급인에게 귀속되는 것이 일반적인 모습이다. 이에 따라 수급인들로서는 신축 건물을 완성하였다 하더라도 소유권을 주장하지 못하여 공사대금 확보에 많은 어려움을 겪고 있다.
이러한 상황에서 수급인들이 공사대금 확보를 위하여 가장 먼저 떠올릴 수 있는 방안이 유치권이다. 그러나 대부분 수급인들은 도급인의 공사대금 이행 약속을 신뢰하고 이미 신축 건물의 점유를 도급인에게 이전한 상태인 경우가 많다. 유치권은 적법한 점유를 그 요건으로 하고 있어 위와 같이 이미 점유를 도급인에게 이전한 상태라면 사실상 적법한 유치권 행사는 어렵고, 오히려 유치권 행사를 위한 무리한 점유침탈 시도는 형사 처벌로 이어질 수 있다는 점을 유념해야 한다.
신축 건물에 대한 점유를 이미 도급인에게 이전한 상태라면 필자는 신축 건물에 대한 가압류 신청을 권하고 싶다. 수급인들은 소유권보존등기가 되어있지 아니한 상태에서 가압류가 가능하다는 사실에 대하여 알지 못하는 경우가 많으나, 뒤이어 살펴보는 바와 같이 우리 법제에서는 미등기 신축 건물에 대하여도 보전처분의 길을 열어 두고 있어, 이를 잘 활용하면 공사대금 확보에 큰 도움이 된다.
신축 건물에 대한 사용승인을 득하고 신축 건물의 건축물대장이 구비되어 있다면 ▲소유자의 주소, 등기용 등록번호 증명서 ▲건축물대장 등본을 구비하여 도급인을 대위하여 보전등기와 함께 가압류를 실시할 수 있다. 취득세, 등록세 등 등기와 관련된 제반비용을 우선 대납하여야 하기 때문에 가액이 큰 경우 경제적 부담이 따르긴 하나 사후 구상을 통하여 보전 받을 수 있는 길은 있다.
신축 건물에 대한 사용승인을 득하지 아니한 경우라도 민사집행법에서는 가압류, 강제집행을 신청할 수 있는 방안을 마련해 두고 있다. 도급인은 ▲건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류 ▲그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 ▲그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류 ▲소유자의 주소, 등기용 등록번호 증명서 ▲건축도급계약서 등을 구비하여 가압류를 신청하면 된다(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서).
다만, 위 조항의 적용대상인 미등기 건물은 건축허가나 건축신고를 마친 뒤 사용승인만을 받지 못한 건물만 해당되고, 미완성 건물은 독립된 건물로 볼 수 있을 상태에 있더라도 그 대상에서 제외된다는 점을 유념하여야 한다. 건축허가를 받지 못한 무허가 건물은 법에서 보호가치가 있다고 보는 대상이 아니기 때문이다.
전술한 바와 같이 신축 건물을 완성 후 공사대금을 확보하지 못한 경우에는 실효성 있는 공사대금 확보를 위하여 유치권 행사 검토와 아울러, 미등기 신축건물 가압류 절차에 대한 검토가 필요하다. 미등기 신축 건물에 대하여도 보전처분의 길을 열어 두고 있는 우리 법을 잘 활용하여 공사대금을 확보해야 할 것이다.
<법무법인 혜안 윤영환 변호사 (건설분쟁 문의 전화 02-537-1041)>
