내년부터 건축물, 건축 등 개발행위 허가시 연접개발 제한하는 관련법이 폐지돼 난개발 등의 문제점이 사라질 전망이다.
10일 국토해양부는 건축물 건축 등 개발행위 허가시 인접해 이루어지는 개별행위의 허가면적을 합산, 일정규모 이상이 되는 경우 허가를 제한하는 '연접개발제한제도'의 폐지 등 제도개선을 추진한다고 밝혔다.
국토해양부는 기반시설이 부족한 도시지역내 녹지지역 및 비도시 지역에서의 무분별한 개발행위를 방지하기 위해 2003년부터 연접개발제한제도를 시행해 왔다.
그러나, 이 제도가 오히려 난개발을 조장하는 등 문제점이 제기돼 제도 보완에 착수하게 됐다고 국토부는 제도개선 배경을 설명했다.
즉, 연접개발제한을 회피하기 위해 공장 등이 집중화되지 않고 분산 입지해 국토경관을 훼손하거나, 투기적 목적의 개발 선점으로 실수요자가 공장 등의 부지확보에 어려움을 겪고, 먼저 개발하는 자는 허용되고 나중에 개발하는 자는 제한을 받게 되는 등 연접개발제한제도는 형평성 문제와 예측곤란으로 지속적인 민원발생을 야기해 왔다.
이러한 문제점 개선을 위해 국토부는 연접개발제한의 폐지와 개발행위허가 등 관련제도를 보완할 예정이며, 제도개선이 마무리되면 난개발을 방지하면서 토지공급도 원활히 이루어질 것으로 기대된다.
한편, 국토부는 올해 말까지 '국토의 계획 및 이용에 관한 법령'관련 규정의 개정작업을 완료하고, 내년부터 연접개발제한 폐지 및 관련제도 개선사항을 본격 시행할 계획이다.
☞ 연접개발제한 폐지 등 제도개선 방안 Q & A
Q: 연접개발제한제도는 무엇인지?
A : 현재 개발행위를 함에 있어서 일정면적 이하는 개발행위허가, 그 이상의 면적은 도시기반시설 등을 충분히 고려한 도시개발사업(지구단위계획, 택지개발 등)의 요건을 갖추도록 이원화해 운영중에 있다.
연접개발제한제도는 난개발 방지를 위해 개별적 개발행위허가 면적을 합산해 개발행위허가 규모 이내로 개발행위를 제한하는 제도로서, 기반시설이 부족한 녹지지역 및 비도시지역에서 수차에 걸친 개발로 인한 난개발을 제한하는 제도이다.
Q : 연접개발제한 폐지에 따른 난개발 방지 대책은?
A : 현재도 국토계획법상 '先계획-後개발' 원칙에 충실하도록 계획적 개발계획이 수립된 지역은 연접개발제한을 적용하지 않는다.
국민생활에 불편이 없도록 일상생활과 밀접한 소규모 생활시설 등은 개발행위허가(건축허가 등) 만으로 행위가 가능토록 돼 있다.
이번에 연접개발제한을 폐지하면서 도로 등 기반시설 부족에 따른 난개발 문제는 개발행위허가 시 도로 등 기반시설 요건을 강화하고, 도시계획 전문가로 구성된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 허가토록 함으로써 보완책이 마련될 셈이다.
개발행위 허가규모를 초과하는 개발행위는 계획적 개발계획 수립을 통해서 추진하는 것이 바람직하다고 판단되므로, 기존의 지구단위계획제도와 앞으로 도입될 성장관리방안 등을 적극 활용하도록 유도할 계획이다.
Q : 연접제한을 폐지하게 되면 공장 등 건축이 쉬워지는지 ?
A : 연접개발제한이 폐지되는 경우에는 이미 허가를 받은 주변지역 허가면적 규모에 제한을 받지 않고 공장 등의 입지가 가능하다.
다만, 개별적인 개발행위허가시 도로 등 강화될 기반시설 요건에 부합 돼야 하고, 주변지역에 미치는 영향 등에 대한 도시계획위원회 심의를 거쳐야 할 것이다.
Q: 향후 개별적인 개발행위시에는 모두 도시계획위원회의 심의를 받아야 하는지?
다음과 같은 경우에는 지방도시계획위원회의 심의 없이도 개발행위허가가 가능하다.
계획적인 개발을 목적으로 지정된 지구내의 개발행위는 자연취락지구, 개발진흥지구, 기반시설부담구역, 공장입지유도지구, 준산업단지, 조례로 정하는 집단화 유도지역, 성장관리방안 수립지역 내 개발행위 등이다.
이미 정해진 개발면적의 범위내에서 이루어지거나 공공시설을 설치하는 경우는 도시계획시설, 지구단위계획구역내 행위, 농어촌 정비사업, 국방․군사시설사업, 초지․농지조성, 영림․토석채취 등이다.
일상적 국민생활과 직결되는 건축행위는 단독․공동주택(주택법상 승인대상 제외), 제1종․제2종 근린생활시설로서 조례로 정하는 건축물 등이다.
상기 사항에 해당하지 아니하는 개별적 개발행위는 반드시 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
Q : 성장관리방안을 비법정계획으로 수립한다는 의미는 무엇인가 ?
A : 성장관리방안은 계획적 개발을 유도하기 위해 자연녹지 및 계획관리지역 등 개발압력이 상대적으로 높은 지역에서 수립하게 된다.
도로․상하수도․공원 등 기반시설에 관한 사항, 위치별 권장용도, 건물의 층수․외관․지붕색채 등 경관에 관한 사항 등을 포함하게 될 예정이다.
비법정계획의 의미는 성장관리방안이 국민에게는 직접 적용되지 않으나, 지자체의 허가시 가이드라인으로 작용하도록 한다는 의미다.
성장관리방안에 대해 법률전문가도‘국민에 대해 일정한 법적효과를 발생하는 행정계획, 즉 구속적 행정계획은 개인의 법적 지위 및 권리상태에 변동을 가하거나 일정한 의무 또는 제한을 가하는 등 침해적일 수 있어 법률의 근거를 요하나, 성장관리방안 처럼 행정청을 직접 가이드하는 비구속적 행정계획은 법률의 근거를 요하지 않고’, ‘도시관리계획이 결정․고시되면 일정한 행위제한의 법률효과를 갖는 것과 달리, 성장관리방안은 계획이 수립되었다고 해서 그 자체로 어떠한 법률효과를 발생시키는 것이 아니므로 수권법률 없이도 수립 가능’하다는 의견이다.
즉, 비법정계획인 성장관리방안은 국민의 권리를 제한하지 않으면서 난개발을 방지하는 유용한 수단으로 활용될 수 있다.
Q : 경관체크리스트에 정하는 내용 및 운영방법은 ?
A : 개발행위허가시 공통으로 검토해야 할 항목에는 원형보전의 필요성, 주변지역과의 관계(주변환경과의 조화, 환경 및 문화재 등 손상 우려, 개발행위로 인한 녹지축 단절 여부 등) 등이 있고, 개발행위 유형별로 각각 검토해야 될 항목들을 규정하고 있다.
개발행위허가 신청이 들어오면 지자체 공무원이 경관 체크리스트를 가지고 경관 관련 항목들을 쉽게 검토할 수 있도록 정리․제시하고, 이를 적극적으로 활용하도록 운영 예정이다.
Q : 용도지역별 건축제한을 개선하는데 구체적인 방법은 ?
A : 과거에 비해 새로운 용도 및 다양한 용도의 복합건축물이 발생하고 있으며, 종전 용도지역별 건축제한은 도시의 다양한 변화에 대응하지 못하는 측면이 있다.
이러한 새로운 변화에 대응해 기존 용도지역별 건축제한중 일부 용도지역의 지정목적 및 취지에 부합하지 아니하는 용도를 제외한다.
도시 규모별 건축물의 층수를 차등 제한하는 방안을 검토하며, 새로이 발생하는 용도의 건축물인 경우에는 지방도시계획위원회 심의․지방의회 의결 등 엄격한 절차를 거쳐 허용한다.
