[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀] 1. 서설

분양자들이 빌라, 도시형 생활주택 등을 분양할 때 분양률을 높일 목적으로 사용검사를 득한 후 무단증축을 하는 경우가 종종 있다. 이 경우 수분양자들은 무단증축 사실을 전혀 모르고 분양을 받기도 하는데, 그럼에도 불구하고 행정청으로부터 위 사실이 발각된 경우 시정명령 및 이행강제금 부과처분을 받게 된다.
이처럼 불법증축 사실을 알지 못한 채 주택 등을 구입하였음에도 주택 일부를 철거해야 하는 상황에 놓인 경우, 수분양자들은 법원에 억울함을 호소할 수 밖 없을 것이다. 최근 필자가 진행한 사건 중 위와 같은 사실관계에서 분양계약 해제가 가능하다고 판시한 사례가 있어 이를 소개해 보고자 한다.

2. 판결의 사실관계

원고는 인천광역시 남동구 소재 빌라를 분양 받은 수분양자이며 피고는 위 빌라를 건축하여 분양한 자이다. 피고는 인천광역시 남동구청장으로부터 사용검사를 받은 후 무단으로 발코니 부분 39.76㎡ 증축하여 거실로 만들었다.
원고는 우연히 위 빌라를 방문하여 넒은 거실과 복층구조가 마음에 들어 분양계약을 체결하였는데 이 과정에서 피고는 무단증축 사실을 원고에 알린바 없었고, 공부상 면적에 비하여 실사용 면적이 넓게 나왔다고만 홍보하였다.
원고가 5년째 거주하던 중 행정청으로부터 무단 증축 사실이 적발되었고, 행정청은 현재 소유자인 원고에게 무단으로 증축한 부분을 시정하라는 시정명령 및 이를 이행치 않을 경우 이행강제금을 부과하겠다는 처분을 하였다.

3. 원고의 주장

위 사실관계에 대하여 원고는 위 빌라는 무단으로 증축되어 철거될 수밖에 없는 상태이므로 위 빌라에 법률상 하자가 존재하고, 나아가 위 빌라 중 무단 증축된 부분을 철거하게 되면 원고는 원래의 계약목적을 달성할 수 없게 되므로 민법 제580조의 하자담보책임에 따라 위 빌라의 분양계약을 해제하고, 피고는 원고에게 위 빌라의 취득에 소요된 비용 일체를 지급하여야 한다고 주장하였다.

4. 피고의 주장

이에 대해 피고는 위 빌라 중 무단으로 증축된 부분을 철거하고 건축법에 부합하도록 시정하는 것은 목적물의 하자라 볼 수 없으며, 원고가 무단 증축 사실을 과실로 인하여 알지 못한 것이므로 피고에게 하자담보책임을 물을 수 없다고 주장하였다. 설사 위 부동산이 철거된다 하더라도 여전히 주거 용도로 사용할 수 있기 때문에 계약해제는 불가능하다는 것이다.
 

5. 인천지방법원의 판단

법원은 원, 피고의 주장에 대하여 원고의 손을 들어주었다. 위 빌라 중 무단으로 증축한 부분이 있다는 사정만으로 곧바로 위 빌라의 사용·수익이 제한되는 것은 아니지만, 행정청에 적발되어 무단증축 부분이 철거되는 경우에는 당사자가 당초 예정하거나 거래통념상 기대되는 성질을 결여한 것으로 ‘하자’에 해당한다는 것이다.
또한 빌라의 무단증축 부분은 거실면적의 60%에 해당할 정도로 중대하여 하자보수를 하여도 이전의 쓰임새와 같이 쓰기 어려우며, 원고로서는 무단증축 사실을 알았더라면 위 빌라를 매수하지 않았을 것으로 보이므로, 무단증축 부분이 철거되면 계약의 목적을 달성할 수 없어 보인다며 계약해제를 인정하였다.

6. 결어

위 하급심 판결은 민법580조의 하자담보 책임을 적용하여, 불측의 손해를 입은 수분양자를 구제하였다는 점에서 그 의미가 깊다. 따라서 분양자로서는 분양률을 높이기 위해 무리하게 무단 증축을 하였더라도 추후에 계약이 해제될 수 있다는 것을 명심하고 이를 지양해야 할 것이며, 수분양자들로서는 위와 같은 복잡한 법률적 분쟁에 휩싸여 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 분양 계약 시 무단증축 여부를 꼼꼼히 확인해 보아야 할 것이다.

[건설이코노미뉴스-온라인뉴스팀]